Vorsorgevollmacht für Grundstücksgeschäfte
- Notwendigkeit der notariellen Beurkundung -

Grundsätzlich bedarf die Vollmacht nicht der für das Rechtsgeschäft bestimmten Form (§ 167 Abs. 2 BGB). Das Gesetz selbst enthält einige Ausnahmen. So bedarf z.B. die Unterzeichnung eines Gesellschaftsvertrages zur Gründung einer GmbH einer notariell errichteten oder beglaubigten Vollmacht (§ 2 Abs. 2 GmbHG). Auch die Vollmacht zum Abschluss eines Verbraucherdarlehensvertrages muss - wenn es sich nicht um eine Prozessvollmacht handelt - schriftlich abgefasst sein oder notariell beurkundet werden (§ 492 Abs. 4 BGB).

Zu beachten ist ferner, dass eine mündlich oder privatschriftlich erteilte Vollmacht zwar wirksam sein kann, jedoch trotzdem nicht zum gewünschten Ziel führt: So sollen z.B. Eintragungen ins Grundbuch nur vorgenommen werden, wenn die Voraussetzungen der Eintragung durch öffentliche Urkunden nachgewiesen werden (§ 29 Abs. 1 GBO). Eine Vollmacht erkennt das Grundbuchamt daher nur an, wenn sie öffentlich beurkundet oder beglaubigt ist. Auch Banken verlangen in aller Regel eine notarielle Vollmacht oder eine bei ihnen unterzeichnete spezielle Bankvollmacht.

Bedeutsamer als die gesetzlichen Ausnahmen von der Formfreiheit sind die Ausnahmen, die die Rechtsprechung von diesem Grundsatz in den letzten Jahrzehnten entwickelt hat, weil die Formfreiheit dem Schutzzweck zahlreicher Formvorschriften des BGB widerspricht. So sieht z.B. § 311 b Abs. 1 S. 1 BGB vor, dass ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, der notariellen Beurkundung bedarf. Der mit der genannten Vorschrift verbundene Schutzzweck würde unterlaufen, wenn eine Grundstücksveräußerungs- oder -erwerbsvollmacht formlos erteilt werden könnte, obwohl mit der Vollmachtserteilung bereits eine Bindung des Vollmachtgebers verbunden ist.

Der Bundesgerichtshof nimmt daher in ständiger Rechtsprechung an, dass eine Grundstücksveräußerungs- oder -erwerbsvollmacht und das zugrunde liegende Rechtsgeschäft notariell beurkundet werden müssen, wenn die Vollmacht unwiderruflich ist oder wenn in anderer Weise bereits eine Bindung des Vollmachtgebers herbeigeführt wird (z.B. durch Vereinbarung einer Vertragsstrafe).
Auch die Befreiung vom Selbstkontrahierungsverbot (§ 181 BGB) kann den Formzwang auslösen.

Fazit: Enthält die Vorsorgevollmacht u.a. die Bevollmächtigung zu Grundstücksgeschäften, ist zu empfehlen, die Vorsorgevollmacht notariell beurkunden zu lassen.