1. Freiwillige Eintragung nach § 707 BGB
In § 707 BGB der neuen Fassung ist geregelt:
„Die Gesellschafter können die Gesellschaft bei dem Gericht, in dessen Bezirk sie ihren Sitz hat, zur Eintragung in das Gesellschaftsregister anmelden.“
Daraus ergibt sich: Die Eintragung der GbR ins Gesellschaftsregister ist freiwillig. Es besteht kein gesetzlicher Eintragungszwang allein aufgrund der Existenz der Gesellschaft.
2. Aber: Neue Regelung des § 47 Abs. 2 GBO
Entscheidend für Grundstücksgeschäfte ist jedoch die gleichzeitig geänderte Vorschrift des § 47 Abs. 2 GBO. Dort heißt es: „Für eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts soll ein Recht nur eingetragen werden, wenn sie im Gesellschaftsregister eingetragen ist.“
Obwohl die Norm das Wort „soll“ verwendet, handelt es sich hier faktisch um ein „Muss“. Der Grund: Das „Soll“ ist nur dann nicht verbindlich, wenn vorrangige Rechte entgegenstehen – was beim gewöhnlichen Grundstücksverkehr regelmäßig nicht der Fall ist.
Konsequenz:
Eine GbR muss im Gesellschaftsregister eingetragen sein, bevor für sie ein Recht im Grundbuch eingetragen, geändert oder gelöscht werden kann.
3. Auswirkungen auf die Praxis
Ist eine GbR bereits als Eigentümerin eines Grundstücks im Grundbuch eingetragen (vor der Reform war dies auch ohne Registereintragung möglich), stellt sich nach Inkrafttreten der Reform die Frage der Handlungsfähigkeit.
Folgende Vorgänge sind betroffen:
Verkauf des Grundstücks
Löschung oder Eintragung einer Grundschuld
Eintragung von Dienstbarkeiten
Grundbuchberichtigungen aller Art
etc.
In allen Fällen gilt: Das Grundbuchamt nimmt die beantragte Änderung erst vor, wenn die GbR im Gesellschaftsregister eingetragen ist.
Damit wird die vorher freiwillige Registereintragung in der Praxis zu einer zwingenden Voraussetzung für jeden grundbuchrechtlich relevanten Vorgang.
4. Empfehlung für bestehende Grundstücks-GbRs
GbRs, die bereits Eigentum an Grundstücken halten, sollten die Eintragung nicht erst dann vornehmen, wenn ein Verkauf oder eine Belastung ansteht.
Der Grund: Ohne Registereintrag kann es zu Verzögerungen oder Blockaden bei wichtigen Entscheidungen kommen.
Empfehlenswert ist daher: eine zeitnahe Eintragung der GbR ins Gesellschaftsregister, auch wenn derzeit kein konkretes Grundstücksgeschäft ansteht.